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펜션운영을 계획하고 있는 분들께 2
첫째 뚜렷한 주관을 가지고 개성 있는 건축과 주변 환경을 조성할 것
둘째 가급적이면 연고지를 선택하고 전원생활 자체를 충분히 즐길 것
셋째 고정수입에 대한 기대를 너무 높게 가지지 말 것이며 농가부업이나 취미생활을 병행할 것
넷째 부단한 자기개발, 지속적인 홍보와 함께 특색 있는 네트워크를 조직하고 서로 협력할 것
오늘은 그 첫번째
뚜렷한 주관을 가지고 개성 있는 건축과 주변 환경을 조성할 것에 대해 말씀드리겠습니다.
제주도에서 “펜션사업”을 하고 있는 친구가 있습니다. 아니 그 친구는 거창한 사업이 아니라 숙박업을 한다고 눙치더군요. 사업이라는 거창한 부담을 안는 대신 “숙박업이나 하면서 편하게, 여유 있게 살고 싶다”고 솔직하게 말합니다. 하지만 전에 말씀드렸듯이 그 친구는 흔한 ‘언덕위의 하얀집’이 아니라 자기가 살 요량으로 잘 디자인 설계된 집을 통째로 빌려주며,
지금은 다른 곳에 식구들이 살 집과 펜션으로 임대할 집 2동 그리고 갤러리를 겸할 수 있는 카페를 새로 지어 곧 입주한답니다. 지난 15년동안 제주도에 살면서 한눈팔지 않고 자기 일을 아주 열심히 하였고 운도 따라주어서인지 어느 정도 돈을 모은 모양입니다. 숙박업이라 하지만 제가 아는 바 성격상 어영부영 할 사람이 아니어서 오히려 뚜렷한 철학이 있는 경우라 하겠습니다.
작금의 펜션 붐은 일종의 유행으로 볼 수 있는데, 펜션의 주 기능은 분명 숙박업입니다. 그러나 펜션이란 이름을 사용하면서 숙박기능이외의 아무런 부가가치나 서비스를 제공하지 않는다면 모양만 조금 바꾼 여관 일뿐이며 산장이나 민박, 여관이 차라리 소박하고 솔직하다면 껍데기만 펜션은 외래어를 숭배하는 천박한 속성을 드러내는 것 이상일 수 없다고 생각합니다.(모텔은 러브호텔의 다른 이름 이라죠?)
일부이기는 하지만 이 펜션 붐을 이용해서 한 몫 잡겠다는 부동산개발 또는 컨설팅업체들이 설치고(도대체 무슨 근거로 펜션부지라고 하는지) 한편에서는 꿩 먹고 알 먹겠다는, 즉 최소투자로 엉성하게 조립식 건축을 한 후 외부에만 비닐사이딩을 붙여 목조주택 흉내를 낸 다음 펜션이라 칭하고
자신들의 별장으로 이용하는 동시에 숙소로 임대하는 등 머리 잘 돌아가는 분들도 있는데 물론 펜션에 대한 세세한 규정이 따로 없는 현실에서 뭐라 할 이유는 없고, 단지 제가 힘주어 말하고자 하는 의도나 이런 저의 충정을 진지하게 받아들이는 분들이라면 그들과는 다른 여행지문화를 만드는데 한번더 생각하고 고민한 다음 추진하자는 뜻으로 받아들이시길 바랍니다.
펜션이 무슨 요술단지가 아니라 “연금”을 뜻하며 “유럽식민박”이란 것은 이제 보편화된(?) 단어입니다. 잘 아시다시피 유럽의 농촌과 우리의 농촌 현실을 크게 다른데, 많은 북서유럽은 일인당 국민소득이 2만불을 넘으며 사회가 투명하고 부의 공정한 분배, 연금제도 발달 등 사회주의 성향이 강한 정책이 많이 반영되어 빈부의 차이가 아주 적고, 농업이 발달되어 도시와 농촌의 소득격차가 거의 없습니다.
오히려 농가 소득이 3만불을 넘는 네덜란드는 도시보다 농촌의 소득이 높다는 사실에 접하면 우리처럼 “중심”과 “보편”을 지향하는 오도된 분위기에 휩쓸려 수도권에만 인구의 인구의 절반이 모여 살며 지방을 붕괴시키는 현실에 때때로 절망합니다. 이런 북서유럽의 부유한 농촌환경은 우리가 달력이나 여행잡지에서 쉽게 접하듯 잘 정돈되어 있는 아름다운 시골마을 모습과 그림같이 예쁜 집, 걸맞은 주거여건을 갖출 수 있었고 자연스럽게 펜션이란 여행서비스업, 하나의 “문화”를 탄생시켰습니다.
많이 나아졌다고는 하지만 아직도 부로꾸 벽에 스레트 지붕이 남아있는 우리 농촌의 모습을 떠올리면 그런 그들의 여건이 이루 말할 수 없이 부럽기만 합니다. 하지만 우리가 누굽니까? 그들과는 전혀 다른 여건에서 출발하였고 법령정비도 정부의 지원도 없지만 벌써 전국에 500여개의 “펜션”이 들어섰고 바람잡이 “떳다방”이 즐비하니 후보자들이 줄을 서 있습니다. 이렇게 하면 이제 “막 가자는 거지요?”
저는 “뚜렷한 주관을 가지고 개성 있는 건축과 주변 환경을 조성하라”고 주문하고 있습니다. 펜션 운영에 대한 제 생각의 핵심이랄 수 있고 사실 꼭 하고 싶은 말이기도 합니다. 수많은 떳다방들의 출몰에도 불구하고 이즈음 펜션 운영에 뜻을 두고 있는 많은 분들은 순수한 열정을 가진 분들로 기본적으로는 전원생활에 대한 갈망이 우선하고 있음을 잘 알고 있습니다.
다시 말해 여유로운 전원생활을 하기 위한 수단으로 의미 있는 펜션을 꿈꾸는 것이지 숙박업자로서의 위상을 동경해서가 아니었던 초심을 지켜내는 확고한 목표를 정해야 한다는 뜻입니다. 어떤 일이든 그 시작과 이어지는 과정이 다르면 확연하게 다른 결과를 보게 됩니다. 내가 꾸려갈 펜션은 어떤 모습인지 한번 상상해 보시기 바랍니다.
“당신은 수많은 상상의 결과 집 자체가 개성덩어리여서 거기서 보낸 하루가 자랑스럽고 뿌듯할 만큼 잘 지은 집에서 마치 초대한 손님들을 대접하듯 정성껏 방문자를 보살필 것입니다. 그러므로 당신의 펜션을 거쳐가는 사람들마다 당신 부부의 친절에 고마워하고 감동하여 다음에 꼭 다시 오고 싶은데 예약우선권을 줄 수 없겠느냐고 떼를 쓰기도 하고,
당신부부의 땀과 정성, 개성과 시간이 투여된 집 앞 정원 여기저기서 당신과 함께 사진을 찍고 싶어하며, 당신의 집에 대해 부러워하고 당신의 취미에 궁금해 하지만 무엇보다 당신의 삶을 가장 부러워 할 것입니다. 당신에게 부여된 책임이라면 고작 그들에게 보여준 당신의 몸에 밴 친절과 여유가 (전원생활)시골살이에서 얻은 가장 큰 수확임을 분명하게 각인시키는 것뿐입니다“
이처럼 되기 위한 첫 단추인 집짓기에서 언덕위의 하얀집(목조주택)은 이미 충분하게 많습니다. 전에도 말씀드렸듯이 목조주택은 대량공급을 위해 규격화, 키트화, 기계화되어서 시공과정의 편리함과 간결하고 말끔한, 때로는 불필요하다 할 사치성(호화)내장이 가능하다는 것 뿐
돌, 나무, 흙 등 자연소재가 주는 친근감이나 제대로 디자인 설계된 집에서 느껴지는 조형미와는 거리가 있고 더욱이 개성적이라 하기 어렵습니다. 물론 펜션이나 그냥 전원생활을 계획하고 있는 분들에게 선택의 폭을 그만큼 넓혀준 순기능을 충분히 인정하지만 펜션 하면 경량목구조건축 이라는 왜곡된 등식은 분명 역기능이라 하겠습니다.
다시 말하자면 선택할 수 있는 것 중의 하나인 필요조건일 뿐 충분 조건은 아니며 이미 똑같은 모양의 ‘판박이펜션'이 너무 많다는 것인데 똑같다는 것은 그만큼 식상해서 감동을 반감시킨다는 사실을 잊으신 건 아닌지..... (이미 목조주택을 짓고 펜션을 운영하고 계신 분들은 저의 도발적인 언사를 걍 무시하소서. 그러나 그분들에게도 좋은 상황만은 아닙니다)
다양함 속에서 그 장점이 돋보이는 것이지 모두가 목조주택 일색이라면 그만큼 차별화를 기대할 수 없고 어느 정도 세월이 흘러 시설이 노후화 되기 시작하면 단지 시설물일 뿐 다른 가치가 없기에 자칫 옛 유원지 근처의 모텔이나 90년대를 지나면서 급격하게 쇠락한 설악동의 민박촌과 여관촌 신세가 되기 십상이라고 저는 생각합니다.
제가 오버했나요? 아는 어떤 분께서 많은 어려움 속에 오래동안(?) 짓고 있는 미완의 돌집을 감상하면서 “그래, 이래야 한다!”하고 낮게 탄성을 지르는 동안 유명스키장이나 해수욕장주변에 무차별하게 들어선 무늬만 펜션인 하얀 집들이 그 사진위로 오버랩 되었습니다. 차라리 서유럽 시골마을의 고풍스런 민가나(옛 알프스산장 같은) 지중해 풍의 집들이 골고루 섞여 있다면 더 좋을걸.....
소위 펜션단지 개발업체, 부동산 전원주택관련 사이트나 잡지에서 쉽게 접하는 “테마가 있는 펜션”이란 과연 무얼 말하는 것일까요? 문화유산 답사여행도 아니고 무슨 주제가 있어야 하고 이야기 거리가 필요하다는 뜻으로 보이는데..... 속 들 참 좋습니다. 펜션 단지개발을 선전하고 위탁운영을 제안하면서 한쪽에서는 테마펜션 운운하는데 도대체 앞뒤가 맞지 않습니다. 단지화되고 위탁하면서 어찌 테마가 있는 펜션이 가능하다는 말입니까.
그 말을 뒤집어보면 부지도 우리가 선정하고 집도 우리들 마음대로 지을 터이니 당신들은 돈이나 투자하고 숙박업자로 남으라는 말에 다름 아니며 테마 운운은 터무니없는 말장난이라고 생각합니다. 아무리 공짜로 수입해온 “펜션”이기로서니.....
제가 펜션이야기 서론에서 거론했던 진부령의 알프스산장은 펜션이라는 개념이나 명칭이 없던 시절에 존재했으나 오히려 현재 펜션운영을 꿈꾸고 있는 많은 분들에게 일종의 훌륭한 교본이 된다고 생각합니다.
그들 역시 처음부터 모든걸 완벽하게 갖춘 것이 아니라 어찌어찌 그곳으로 흘러가서 자리를 잡고 한때 농사도 지으며 안주인의 유학시절 부러워했던 스위스 농가를 흉내 낸(당시로는 아주 파격적인) 집을 짓고 때론 외롭게 살면서 그곳을 지나는 젊은 산악인이나 과거의 지인들을 통해 알음알음으로 찾아온 방문자들을 기꺼운 마음으로 맞아들여 마치 식솔을 대하듯 정성을 다하고 함께 식사하고 많은 이야기를 나누면서 그들에게 "추억"을 주었던 것입니다.
그들은 알프스산장의 독특한 외관에 감탄하며 무거운 수동식 카메라를 들고 기념사진을 찍었고 밤늦도록 술잔을 기울이며 들었던 집 주인들의 경력과 인생역정을 음미하며 아쉬운 석별의 정을 나누고 돌아와 주변에 소개하고 다시 소개받은 이들이 불편한 교통편을 감수하고 그곳을 찾았습니다.
"테마가 있는 펜션"이란 짧은 문장에 외래어가 두 개나 들어있군요.
그렇다고 뭐 그리 대단한 것은 아닙니다. 무슨 특별하고 복잡하고 거창한 것이 아니라 당신의, 당신만의 진실하고 진지한 열정적인 삶이 반영된 "숙박업" 이상의 "추억할 수 있는 무엇인가"를 찾으면 그것이 "테마"이고 이의 실현을 방문자가 추억한다면 곧 어떤 "가치" 있는 "여행지문화"에 기여한 또 다른 성취와 보람으로 당신의 전원생활은 가슴 벅찬 행복을 느끼게 될 것이라고 확신합니다.
오래 동안 꾸려왔던 당신의 취미가 있으면 그것으로 족하고 그럴만한 여유가 없어 가슴속에만 묻어두었던 것이 있다면 지금도 늦지 않습니다. 그 취미가 수집이든 채집이든 낚시든 음악이든 독서든 또 다른 무엇이든..... 아니면 주인부부의 "더할 나위 없는 친절" 만이라도 좋습니다.
당신부부가 기대하는 펜션의 꿈이 어떤 분의 넋두리처럼 오는 사람들이 유원지로 착각하고 음주가무와 고성방가를 대수롭지 않게 생각해서 그 뒤처리가 끔찍하기만 한 숙박업자로 인식되어도 무방하다고 생각할 수 없습니다. 주인이나 여행자가 서로 존중하는 그런 분위기를 만들어야하는 이유는 많습니다만 무엇보다 상대방과 "소통"을 원하기 때문이라고 굳게 믿고 있습니다.
마치 (지금은 거의 사라진)옛 유원지나 해수욕장주변의 고만고만한 민박집을 연상시키는 “숙박업”들의 신축은 늘어난 경제력만큼 호사스런 모습을 하고 있어 아파트에서만 살던 사람들에게 아직 초기의 신선함이 남아있기에 기꺼이 간택되는 분위기가 살아있기는 하지만 개성과 열정적인 진지한 삶이 녹아있지 않은 무미건조한 판박이 펜션이 즐비한 그곳에 뭐가 좋아서 언제까지 들뜬 마음으로 찾아가리라고 기대하십니까? 입장을 바꾸어 생각해 보십시오.
콘도처럼 부대시설이 많습니까 아니면 호텔 같은 분위기와 서비스가 있습니까? 아무것도 추억할 것이 없는 그곳에 가는 사람들은 단지 성수기일 때
콘도나 호텔에 “빈 방”을 예약할 수 없기 때문일 뿐입니다.
(제가 특정한 숙박업을 비하할 이유는 없습니다. 단지 "보통" "特" "special"처럼 외래어로 포장해야 고급하다는 인식에 체질적인 거부감이 있어 저의 그런 생각을 비교 강조하기 위해 예를 든 것에 불과합니다. 그리고 수용자의 입장에서 쓴 글이니 관련업종에서 일하시는 분들이 보신다면 저의 독선을 양지하시기 바랍니다)
국내에 펜션 열풍이 불었습니다. 2004년 3월 현재 전국에 펜션은 1500여동, 객실 수로는 2만실이 넘을 것으로 추산되고 있으며 현재도 펜션 건축을 위한 전용허가 건수가 급증, 2004년말이면 총 3,000여 개의 펜션이 운영되리라는 관측들을 하고 있습니다.
이미 펜션의 급속한 팽창으로 전국의 펜션 수익률은 수익률이라 부르기에도 민망할 정도로 곤두박질치고 있으며, 어느 지역보다 일찍 과포화 국면에 진입한 제주도 펜션의 경우 문을 닫는 사례도 속출하고 있습니다.
무엇 하나 잘된다고 하면 다 들고 일어나는 우리나라의 현실에서 머잖아 펜션이 시골의 환경을 해치는 골치아픈 "폐가"가 되지 않을까 하는 걱정도 조심스레 해봅니다.
펜션 건축을 부추기는 부동산 업자나 펜션 분양 업자들은 주5일근무제다 수익형 별장이다, 2년간 몇 %의 수익률을 보장해준다 하며 사람들을 호도하고 있으나 펜션으로 돈을 번다는 것은 이미 지극히 어려운 일이 되어버렸습니다.
실례로 펜션이 전국에 우후죽순으로 늘어나면서 기존의 내로라 하는 펜션들의 매출액도 하루가 다르게 감소하고 있는 추세이며, 게다가 신규 펜션들과의 시설 경쟁에 밀리지 않으려 기존 펜션들은 하루가 멀다 하고 리뉴얼 비용으로 지속적인 금액을 투자하고 있는 실정입니다.
펜션 투자와 관련한 기사나 내용을 검색해보니 펜션 분양 업자들과 기획부동산이 주장하는 왜곡된 정보들만 있을 뿐 현실을 직시하는 그러한 자료는 쉽게 구할 수 없는 실정이었습니다. 현재 펜션을 운영하고 있는 사람으로서 저희같은 우를 범하는 사람들에게 미력하나마 정확한 정보라도 제공하고자 이 글을 써봅니다.
펜션 투자 십계명을 나름대로 정리하자면 아래와 같습니다.
1. 절대로 올인하시면 안됩니다 .---갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요. 펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다. 펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면 절대로 안됩니다.
2. 투자목적으로 하신다면 절대 펜션하지 마십시오. 펜션으로는 절대 돈을 벌 수 없습니다. 펜션하실 돈 있으면 그 돈으로 상가건물을 사서 편하게 월세를 받으며 사십시오. 왜 돈을 벌 수 없는 지에 대한 자세한 근거와 설명은 저 아랫쪽 글을 참고하십시오.
3."주5일근무제"라는 말에 현혹되지 마십시오.--주5일근무제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 "독"입니다. 펜션이라는것이 주중 가동률이 높아야 순익하고 연결이 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 직장에 주중에 휴가내는 일은 대단히 어려워졌다고들 합니다.
예전에는 직장인들이 월차휴가를 보다 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우 주중에 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 할 수 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다는 사실! 주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 예약현황은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.
4. 펜션에 손님을 유치하는 유일한 방법은 현재로서는 광고밖에 없으나 펜션 의 가동률을 일정 수준 이상 유지하기 위해서는 너무나 많은 광고비 지출 감내해야 합니다. 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 펜션이 아무리 아름답다고 해도 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오,
검색포탈 1위인 네이버에 "펜션"이라는 키워드로 스폰서링크나 플러스 프로 광고를 할 경우 드는 비용이 비수기에는 5위 가격이 보통 월 180만원, 성수기에는 400만원까지도 합니다. 이 비용은 단 한 달 광고비용입니다. 일년이 아니구요.
"비즈사이트" 라고 눈에 덜띄는 자리에 펜션 홈피를 소개하는 비용도 비수기 가격이 한달에 55만원. 영세하게 펜션을 운영하는 나홀로 펜션의 경우, 이런 금액은 가히 천문학적인 금액이라 해도 과언이 아닙니다.
그런데 인터넷 광고의 경우, 정말로 싼게 비지떡입니다. 광고비가 저렴한 것은 그만큼 매출을 올리는 데는 역부족인 경우가 많습니다.
그럼 인터넷광고가 아닌 오프라인 광고를 한다고 칩시다. 여성잡지에 1페이지로 광고를 싣는 비용은 보통 200만 원 합니다. 광고안 제작비까지 하면 300만원 정도 드는걸로 아시면 되지요. 하지만 여성지에 한 달 광고해가지고는 그 때뿐입니다.
5. 나이드신 분들이 하시는 펜션, 백전백패입니다. 펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다. 펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못합니다.
펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다. 손님이 없는 시골의 펜션, 그야말로 적막강산이지요. 그러한 시골에서 노인분들만 적적하게 어떻게 사시려고 하십니까? 펜션하지 마시고 펜션 지으실 여력 있으면 그 돈으로 다른 투자를 하여 월세 받으며 마음 편하게 노부부가 여행 즐기며 사십시오.
6. 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮습니다. 단지형 펜션의 수익률은 훨씬 떨어집니다. 직원도 많이 써야 해서 고정지출금액의 포션도 크기 때문입니다.
게다가 펜션을 이용하는 사람들은 전원적이고 목가적인 것을 선호하는 사람들입니다. 단지형 펜션은 십중팔구 동간격이 넓지 않으며, 녹지공간도 조감도와는 전혀 딴판인 경우가 많습니다. 단지형 펜션은 부대시설이 상대적으로 많고, 가동률을 높이기 위해 덤핑가격을 제시하는 등 사용자 측면에서의 장점도 갖추고 있으나 콘도와 크게 다르지 않다는 시선이 많습니다. 단지형 펜션은 단독형 펜션하고는 확연히 다르기 때문입니다
또한 아직까지 펜션 단지의 경우 일부 동은 미리 지어 펜션으로 영업을 하면서 한 편에서는 공사가 끊임없이 이어지므로 안락한 휴식을 취할 수 없는 경우가 많습니다. 게다가 펜션 홈페이지도 펜션 이용자 입장에서 컨텐츠가 만들어져있지 않고 분양목적의 컨텐츠가 많아 이용자 입장에서는 많이 불편하기 때문에 쉽게 예약으로 이어지질 않고 있는 것도 가동률이 낮은 이유입니다.유심히 살펴보십시오. 단지형 펜션의 경우 토요일마저도 펑펑 놀리고 있다는 사실을!
7. "수익형 별장펜션", 이거 절대 믿지 마십시오. 수익형 별장, 수익형 펜션, 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔야 합니다. 그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 분양받아도 좋지만 본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...이거 둘 다 원하신다면 불가능한 일입니다. 펜션이 절대로 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오. 별장이 꼭 하나 필요하시면 단지형 펜션의 한 개 동은 구입하셔도 무방하나, 행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자를 알아보십시오.
그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠습니까? 최근 "서비스드 레지던스"라는 신종 임대사업의 경우 10년간 수익률을 보장해주고 있던데요. 그런 것과 한번 비교해보십시오.왜 2년이라고 못 박고 있는지를...자신이 없어서이기 때문입니다.
펜션분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.
8. 분양받는 단지형 펜션, 분양업체가 관리와 운영을 대행해주어 수익을 나줘준다고 하는말, 절대 믿지 마십시오. 분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝난다면 빨리 손털고 뜨고 싶어할 것입니다. 어떤 회사에 위탁운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁사업을 하는거고 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다.
그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 방법이 없을 것입니다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다. 이미 그러한 실정이구요. 특히 단지형 펜션은 워낙 규모가 방대하기 때문에 가동률 10% 올리는 것도 쉽지가 않은 일이랍니다.
제가 아는 어느 곳의 경우 처음에는 수익형 운운하면서 분양해놓고 분양이 끝나자 위탁회사는 벌써 짐 챙겨서 떠났고, 펜션주들이 연합으로 공동관리회사를 차렸다고 하더군요. 궁여지책으로. 이런 곳, 무한경쟁시대에 수익률이 좋을 리 없습니다.
펜션단지의 분양가 역시 거품이 많습니다. 턱없이 비쌉니다. 대지 가격도 너무 높게 책정되있고, 건축비도 만만치 않습니다. 게다가 대지는 턱없이 좁습니다. 전원의 쾌적한 별장하고는 거리가 먼 경우가 허다합니다.
9. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자입니다. 이 경우 건물 한 동 전체를 분양하는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양하는 방식인데 소액투자자들도 참여할 수 있을 만큼 가격이 저렴하다는 메리트가 있습니다. 그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 펜션도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버립니다.
수익을 안겨줄 곳이 아니라면 뭣하러 그 작은 펜션 객실 하나를 수천만원을 들여 구입합니까? 그걸 구입할 여력이 있으면 평생동안 전국의 멋진 곳 골라가면서 지칠도록 펜션 여행을 즐기십시오. 그것이 정신건강 육체건강에도 이롭습니다.
10. 펜션사업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐이라는 것만 명심하시면 됩니다. 빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과 기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을 것입니다.
펜션도 마찬가지입니다. 시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다. 좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다) 지하수 개발자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다.
실제 요즘 펜션을 분양하는 분양업체들, 분양도 제때 안되고, 운영수익률도 좋지 않아 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 부도나 안나면 다행이라고나 할까요?
그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는 사람들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙기는 것으로 보시면 되는겁니다.
너무 말이 길었습니다. 그럼 지금부터 펜션으로 왜 돈을 벌기가 어려운지 자세히 분석해보겠습니다.좀 긴데 들어갑니다. 것들
수익률 분석 전에 알아야 할 것들
1. 펜션, 땅은 몇 평이 적당할까?
최근 펜션의 부지가 점점 넓어지는 추세에 있습니다. 대지가 작아 건물만 달랑 있는 펜션은 점점 경쟁력을 잃어가게 될 것이기 때문입니다.
2003년 초까지만 해도 500평 미만의 부지에 소규모로 지어서 운영하는 펜션도 수익률이 괜찮았으나 펜션이 폭발적으로 증가하면서 녹지공간이 많고 보다 쾌적한 펜션을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.
그래선지 요즘은 아무리 작아도 7~800평, 보통은 1000평 이상의 대지에 펜션사업을 시작하는 분들이 많습니다.
2. 펜션, 땅값은 얼마나 할까?
인근에 관광요소가 확실하게 있거나 강물이나 계곡이 보인다거나, 유명 관광지의 배후이거나...한마디로 펜션부지로 적당하다고 하는 곳들은 이미 평당 30만원~50만 원 정도나 합니다.
3. 펜션 건축비는 얼마나 하나?
특별히 고급스럽게 짓지 않는 경우 순수 건축비만 평당 300만원~350만 원정도가 듭니다. 이 비용에는 지하수 개발비(보통 500~1,000만원 정도 소요), 조경(미니멈 3,000만원~무한대), 집기비품 비용이 제외된 순수 건축비를 의미합니다.
4. 펜션건물은 보통 몇 평으로 짓나?
전원에 짓는 주택은 60평을 초과하지 않으면 신고로만 지을 수 있기 때문에 보통 60평을 기준으로 건축행위가 이루어집니다. 자금이 부족하거나 연로하신 분들이 그야말로 연금처럼 소규모로 하는 경우(투자목적이 아니고 거주 목적)는 60평짜리 한 동에 주인(혹은 관리인) 거주공간과 객실 3~5개를 짓는 경우가 일반적이고, 보다 자금에 여유가 있거나 보다 젊은 사람들이 어느 정도 사업의 목적으로 짓는 경우는 보통 60평짜리를 두 동으로 지어 주인 거주공간도 보다 넓게 짓고 펜션의 객실도 7개~10개 정도로 짓는 경우가 많습니다.
5. 펜션운영, 총 얼마가 드나?
1) 작은 땅에 한 동짜리로 짓는 형(땅 30만원짜리 700평에 건축비 평당 300만원가정, 이하 A타입이라 칭함)
땅 구입비 21,000만원, 건물 18,000만원=39,000만원
지하수,조경 및 부대시설 = 5,000만원
집기,비품(객실5개) = 3,000만원
----------------------------------------------
47,000만원
2) 넉넉한 땅에 건물을 2개 동 짓고 마감도 중간 수준으로 하는 형(땅 40만원짜리 1,000평에 건물 120평,건축비 평당 350만원 가정, 이하 B타입이라 칭함 )
땅 구입비 40,000만원, 건물 42,000만원=82,000만원
지하수,조경 및 부대시설 = 8,000만원
집기,비품(객실 8개 기준) = 5,000만원
----------------------------------------------
95,000만원
3)상기에서 보듯이 펜션 건축시에는 미니멈 5억원에서 10억원은 족히 있어야 합니다. 현재의 추세는 2번 형으로 가고 있는 추세이고, 1번형 펜션의 수익률은 갈수록 낮아지고 있는 추세입니다. 션
가동률 50%는 허구!
1. 가동률이라는 의미부터 확실히 할 필요가 있습니다. 흔히 가동률의 종류에는 다음의 세가지가 있습니다.
1) 연간 숙박인원수
---------------- *100%
정원*365일
2) 연간 이용한 객실수
------------------ * 100%
정원*365일
3) 연간 이용한 객실수
------------------- * 100%
객실수*365일
이중 펜션 분양 업체가 가장 편하게 쓰는 가동률은 3번 가동률인데, 이는 세가지 가동률중 3번 가동률의 숫자가 다소 높게 나오는 경향이 있기 때문입니다. 똑같은 데이타를 가지고 계산할 경우 3번 가동률이 좀 더 높게 나옵니다.
그런데 펜션 분양 업체들이 "가동률 50%"라는 모토(?)를 내걸고, 그 매출액을 기준으로 연간 수익률 ㅇㅇ% 식으로 투자자들을 현혹하고있습니다만 현재 우리나라 실정에서 펜션 가동률 50%라는 수치는 지극히 달성하기 어려운 수치입니다.
국내 내로라 하는 펜션, 일견 아무리 잘 된다고 하는 펜션도 엄밀하게 계산하면 연간 가동률 50%를 넘지 못하고 있는 실정임을 잘 알아둘 필요가 있습니다. 설령 몇 군데 그렇게 lucky한 펜션이 있다 해도 요즘처럼 최신식 최고급 펜션들이 끊임없이 신축되고 있는 현실에서는 2년 연속 가동률 50%를 넘는 것은 아예 불가능 한걸로 생각해도 좋을 것입니다.
또한 그 정도의 가동률을 확보하려면 엄청난 비용의 홍보비용을 지출하고 있거나 객실의 덤핑 판매로 실제 수익률을 높이는 데는 크게 기여하지 못할 것입니다.
2. 아무리 잘 되는 곳이라 하더라도 연간 가동률 30% 수준
아무리 운영이 잘 되는 펜션이라 하더라도 여름성수기 한 달과 연휴, 토요일을 제외하고는 가동률이 상당히 낮은 실정입니다. 대부분의 평범한 사람들은 여름성수기와 토요일 예약현황만을 보고 간단히 아주 잘 되는 펜션이라고 돈 많이 벌겠다고 판단하지만 그외 기간의 매출이 받쳐주지 않는다면 연간가동률 30%를 넘기기가 힘듭니다. 실제 연간 가동률 30%를 넘는 펜션도 국내에 몇 되지 않은 실정이지요.
잘 된다고 생각되시는 펜션들의 주중 가동률을 주의깊게 살펴보시면 그것은 금방 알 수 있습니다. 지금이라도 몇몇 펜션의 예약현황들을 직접 보시면서 꼼꼼히 체크해보십시오. 아마 틀리지 않을겁니다.
3. 펜션 이용료, 객실별 실제 평수(전용 면적)*1만원꼴로 산정
펜션 객실이 7평인 경우 주말 요금이 7만원, 주중요금은 그보다 저렴한 5만원~6만원 선으로 책정되어집니다. 객실 크기가 10평이면 주말 요금이 10만 원, 주중 요금은 7~8만원 정도로 생각하시면 간단합니다.
4. 매출액의 계산근거
1)A타입 펜션의 경우 : 건물 한 동이 60평이고, 객실이 5개임을 가정할 경우, 객실 5개의 전용 면적의 합은 35평내외로 보시면 들어맞을 것입니다. 주인 거주공간과 계단이나 현관, 복도 등 공유면적을 제외하고 나면 실제 객실의 전용면적은 35평을 넘기기 어려울 것입니다. 이렇다면 이 펜션의 하루 매출의 최대금액은 주말기준 35만원 내외, 주중기준 25만원 내외라고 보시면 됩니다.
2) B타입 펜션의 경우 : 60평짜리 건물이 2개 동이면 120평, 주인거주공간(30평 가정)과 공유면적(10평 가정)을 제외하고 계산해보면 객실별 전용면적의 합은 80평입니다. 이 기준을 적용하면 이 펜션의 하루 매출 최대금액은 주말요금 기준 80만원내외, 주중 요금 기준 60만원 으로 보시면 됩니다.
3) 주말요금은 금요일과, 토요일, 여름휴가시즌 (이때는 주중도 주말요금 적용)의 요금을 말합니다. 대부분 펜션의 경우 겨울방학 기간인 12월~1월도 겨울성수기로 적용하여 주중에도 주말요금을 적용하고 있기는 하나 실제 운영상 겨울성수기를 적용하는 경우는 20일이 채 안되는 실정입니다.
또한 어느 유명 펜션포탈의 경우 일요일밤도 주말요금을 적용하고는 있으나 이것은 일반적인 사례가 아니며 일요일 가동율 또한 매우 낮아 의미가 없다 하겠습니다.
4) 2004년 카렌다를 보며 한 해동안의 요금일수를 정리해본다면
-주말요금 적용일 : 총 159일
성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일,연휴-----총 56일
여름휴가시즌(7월16~8월 21일)--------------총 37일
겨울방학시즌 ----------------------------총 20일
성수기 제외한 금요일----------------------총 46일
--------------------------------------------------
총159일
-주중요금 적용일 : 207일
5) 가동 가능한 주말요금 적용일 : 95일
-성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일(총 56일중)---------- 80% 적용 45일
-여름휴가기간(총 37일중)----------------------------- 70% 적용 26일
-겨울성수기간(총 20일중)----------------------------- 50% 적용 10일
-금요일(총 46일중)----------------------------------- 30% 적용 14일
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주말요금 적용일 합계 95일
6) 가동 가능한 주중가동률 : 20일(주중 가동율 10% 가정)
7) 전체 가동일 : 115일
8) 전체 가동률 : 31.4% (굉장히 잘 되는 펜션의 경우라도 30%를 넘기기가 매우 어려운 실정이므로 이 수치는 매우 낙관적으로 잡은 수치이며, 실제 운영시에는 이것보다 훨씬 낮아질 수 있음)
9) 연간 매출액(8번 가동율 기준)
a) A타입 : 38,250,000원
- 주말요금 적용일 350,000원* 95일= 33,250,000원
- 주중요금 적용일 250,000원* 20일= 5,000,000원
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38,250,000원
b) B 타입 : 88,000,000원
- 주말요금 적용일 800,000원* 95일=76,000,000원
- 주중요금 적용일 600,000원* 20일=12,000,000원
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88,000,000원?(연간가동률 30%유지시)
(A타입은 거론의 필요성조차 못 느껴 이하에서는 B타입에 대해서만 언급합니다)
연간가동률 30% 선을 유지하기 위해서는 그만큼 경비의 지출도 크다는 것을 감안하셔야 합니다. 청소 역시 그 많은 객실을 주인내외만이 하기는 역부족이어서 보조자를 채용해야 하고, 파손 및 분실되는 것도 많으려니와 홍보비도 아주 많이 든답니다. 그냥 쉽게 사업이 잘되는 경우는 어느 하나도 없지요.
5. 경상지출액의 계산근거
B-a 타입 : 왕알뜰형(청소,운영 등 웬만한 일을 운영자가 직접 하는 경우)
전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원(심야전기로 하든 기름보일러를
하든 어떤 방식으로든 이정도듬)
통신비(휴대폰,인터넷 포함) 40만원*12개월= 4,800,000원
용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원
광고비 50만원*12개월= 6,000,000원
홈페이지운영관리 20만원*12개월= 2,400,000원
차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원
기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원
건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원
운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원
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B-a 타입 연간 경상지출 합계 63,200,000원
B-b 타입 : 위탁형
청소아주머니 급여 100만원*12개월=12,000,000원
전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원
통신비(휴대폰,인터넷 포함) 30만원*12개월= 3,600,000원
용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원
광고비 10만원*12개월= 1,200,000원
홈페이지운영관리 10만원*12개월= 1,200,000원
차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원
기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원
건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원
가맹업체 수수료 매출액의 10% = 8,800,000원
운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원
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B-b 타입 연간 경상지출 합계 75,600,000원
6. 특별지출
특별수선충당금이라고 할까요 감가상각비라고 할까요. 목조주택의 특성상, 또한 목조주택이 아니라 하더라도 많은 사람들이 마구 쓰는 속성상 3년째부터는 리뉴얼 비용에 거액의 현금이 풍풍 들어가기 시작합니다(장판,도배 교체, 집기,비품 교체 및 보수, 침구 및 커텐 교체, 조경 및 잔디, 각종 건물 개보수 등)
7. 순익계산
1) B-a 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 63,200,000원 = 24,800,000원
9억5천만원 투자해 부부가 매일같이 남이 쓰다간 화장실과 변기, 지저분한
빨래, 청소 등의 어려움을 감내하는데도 연간 24,800,000원의 순익을 올립니
다만 이 2천여만원의 금액은 진정한 순익이 아니고 특별수선충당금으로 쓰고
나면 한 푼도 안 남습니다. 한심한 노릇이 아닐 수 없습니다. 수익률이라고
계산하기도 민망합니다.
2) B-b 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 75,600,000원 =12,400,000원
9억5천만원 투자해 연간 1,200만원의 순익을 올린다? 특별수선의 거금이
필요한 경우는 어떡해야 할까요? 가히 기절초풍할 노릇입니다.
* 3년차부터 눈에 띄게 많이 발생되는 거액의 리뉴얼 비용은 무슨 돈으로 하나요? 이때부터는 슬슬 역마진이 생기기 시작합니다. 방문자 수도 눈에 띄게 줄어들기 시작합니다. 상대적으로 낡은 집에 손님이 차고넘칠 리가 없고, 계속해서 생겨나는 최신식 최고급 펜션들로 손님들은 옮아갈 것이 분명하기 때문입니다.
8. 시사점
본전 회수는 커녕 유지하려면 돈을 더 꼴아박아야(?)하는 형국이 3년내에 오고야 맙니다. 지금같이 펜션이 우후죽순으로 늘어나는 추세라면 당장 그러한 일이 닥칩니다.
그 때가 되면 전원생활의 여유도, 공기좋음도 더이상 필요없고, 그저 팔 수도 없고 팔리지도 않는 골치덩어리의 시골집이 되는 것이죠.
설령 총 투자비의 절반값에 매각하려 해도 매각은 거의 어렵다고 보시면 될겁니다. 순익이 저러할진대 그 누가 절반값인 5억원에 펜션을 매입하려 하겠습니까? 5억원에 상가건물 하나 사서 편안하게 세 받아먹는게 천번백번 낫지요.
9.결 론
펜션, 투자 차원으로 접급하면 그건 미친짓이라는 겁니다. 돈을 벌려고 하는 분들은 절대 펜션을 하시면 안되고 정말로 자금의 여력이 있는 사람들중 공기 좋은데서 살면서 "손님이 오면 반가워서 좋고" "손님이 안오면 청소 안해도 되니까 편해서 좋고" 뭐 이런 자세로 하면 모를까 대출이아도 해서 펜션을 지었다가는 이익이 남기는 커녕 화병 걸리기 십상입니다.
펜션 운영. 그것이 곧 사업이 아니고 그저 생활로 여기시는 분들중 젊은 감각을 꾸준히 유지할 수 있고, 펜션 리뉴얼에 돈이 점점 더 들어가는 것도 감내할 자금 여력이 있으신 분들만 하기를 권해드립니다.
미력한 글이 펜션 투자를 계획하시는 분들에게 자그나마 도움이 되었기를 바랍니다.
(출처 : '펜션 투자 십계명' - 네이버 지식iN)
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